賃貸マンション経営Q&A

Q.11

自宅兼事務所の家賃について相談です。とある個人事業の会社で勤めています。社長の...

自宅兼事務所の家賃について相談です。とある個人事業の会社で勤めています。社長の自宅(賃貸マンション)を事務所として使用している会社なのですが、私が勤め始める際にその自宅の一室に住み込みで働く事になりました。そこで毎月社長に支払う分として、「自宅家賃」の半分と、「会社の事務所代」を半分支払うという約束になりました。私自身世間知らずでもあり、その仕事が夢の仕事でもあったため盲目的になっており、その「事務所代」というのに何の疑問も持ちませんでした。社長がいうには「家賃と別に、事務所として登録している分のお金が毎月かかる」という事でした。私が腑に落ちないのは、仮にその「事務所代」が存在したとして、それを会社じゃなくて私が払っているからとかそういう事ではなく、果たして自宅を事務所登録した時に、家賃と別に事務所としての家賃のようなものが発生するのか？という事が疑問なのです。ネットで「自宅兼事務所」で検索をかけても、「事務所として使う際に家賃とは別の費用がかかる」などの表記は見当たりません。ちなみに２ＬＤＫで通常の家賃が６万の賃貸マンションです。私は家賃を３万、「事務所代」を４万払っています。私自身、社長の事は元々尊敬しているのですが、この疑問を持った時、詐欺に近い嘘をつかれているのではと疑心暗鬼になってしまっています。どうか法律に詳しい方、経営者、不動産関係の方などどなたでもかまいませんので、ご意見お聞かせ頂けたらと思います。下手な文章で分かり難いかもしれませんが、よろしくお願いします。

A.11

自宅兼事務所の家賃について相談です。とある個人事業の会社で勤めています。社長ののベストアンサー

法律以前の問題ですね。個人事業=会社(法人)ではないですなのに個人事業の会社、矛盾しています。自宅を事務所にして家賃がとれるか?法人であれば取れます、個人ではとれません。法人でも別にとらなくても構いません。それと事務所代は法人が家主に対して払うものです。住み込みの貴方が家賃3万は分かるとして、事務所代4万っておかしいですね。実質的に家賃7万という事です、家賃6万円のところを貴方に7万で貸して儲けているんですね。サギとまではいかないにしても、無知なあなたから毟り取っているとは言えそうですね。で貴方どうしたいのですか?

Q.12

アイドリングについて（発進前の暖気について）親族が関東近郊の住宅街で小さな駐...

アイドリングについて（発進前の暖気について）親族が関東近郊の住宅街で小さな駐車場を経営しています。当地区では何年も前から条例で駐車場内のアイドリングは禁止ですが、注意しても止めない人がいます。（現在４０歳くらいの男性）この車に関しては何年も前に近隣住民から苦情が入り、アイドリングを止めていただくようお願いしたのですが、結局、止めるつもりは無かったようで、駐車場の隣に隣接するアパート（賃貸マンション）の、この車の駐車スペースの真後ろの部屋の住民はどなたもすぐに退去してしまい、現在は借り手が付かない状態になっていることが判明しました。（このような状態であるのを５年近く気が付かないでおりました。正直なところ、アイドリングを止めていただくか契約解除して出て行っていただくかといった状況です。）暖気運転（発進前のアイドリング）に関しては私の若い頃（３０年以上前）から賛否両論がありましたが、会社内の車愛好家たちの議論（コンピュータ上。PCなどまだない時代です。）を読んだ限りでは、（当時でさえ） ”現行の車には必要ない、むしろ悪影響の方が多いだろう。” という結果でした。今回改めて、発進前の暖気運転に付いて調べてみようと思い立ったのですが、知恵袋内でも、エンジン以外の駆動系に必要だといった意見を述べられる方もいるようで、ちょっと疑問に思っています。（私はもともと暖機運転はしない派です。理由はただ単に排気ガスのにおいで、暖気だとガソリンがそのまま出ているような気がしてもったいなく感じていたからです。）そこで、質問です。現在の車の場合、暖機運転（発進前のアイドリング）が必要とされるのなら、それはどのような理由が考えられますでしょうか。またその場合、暖気走行ではいけない理由はなにが考えられるでしょうか。それは車種や駆動系（マニュアルやオートマ）で左右されるものなのでしょうか。交渉のため理論武装したいのですが、車に関しての知識が限りなく低いので教えていただけると幸いです。（ちなみに、この人の車はとってもスピードが出そうな車です。スポーツタイプというんでしょうか…）

A.12

アイドリングについて（発進前の暖気について）親族が関東近郊の住宅街で小さな駐のベストアンサー

【補足のご質問に】相手側もアイドルをやめた方が，「プラス（得になる）」という形の説得が相手側の理解を得やすいとおもいます。ここは協調型が良いとおもいます。-----●外気温が0℃以上の場合車両停止状態での暖機はしません。車両が停止した状態での「暖機」はやるべきではありません。以下，少し詳しく説明いたします。●車両停止した暖機より、「暖機走行」を車両が停止したままで暖機する場合と、ゆっくり走行しながら、暖機をする方法を比較したサイトがあるので、紹介いたします。このpdfの右上のグラフをご覧ください。えんじ色（ワインレッド）の部分が停止して消費したガソリン量。その下のくすんだ水色（和名で水浅葱色）が走行に要したガソリン量です。停止した暖機した時間が長いほど、冷却水温が上昇するため、エンジン内部のフリクションが小さくなり、走行時のガソリン量は少なくなります。しかしトータルのガソリン量では、暖機時間が短いほど、消費ガソリン量は少なくなります。●ゆっくり走るとは？エンジン回転数が4000rpm以下なら，問題ありません。40km/hとは，ふつうの加速なら，3000rpm以下でしょうから，まったく問題ないことになります。---アイドル状態での「暖機運転」は不要です。ただしエンジン回転数を4000rpm以上、上げないようにしてください。●暖機運転は「暖機」になっているかじつは、車両をアイドル状態で「暖機」することは、少しもエンジンや駆動伝達系の保護（寿命延長）になっていません。★エンジンの自動制御現在のエンジンは、特殊な用途以外、すべて電子制御されています。このため「暖機運転」時、どのような自動制御がされているのかを知る必要があります。・エンジン回転数上昇 ……… 暖機後、アイドル時のエンジン回転数は約600rpmになりますが、暖機時には、1000～1200rpmになります。これは、エンジン各部を早期に暖め、エンジンオイル粘度を低下させます。エンジンオイルが柔らかくなると、エンジンのフリクション（摺動摩擦）抵抗が低減し、エンジンでは、絶対にやってはいけないエンストを回避するためです。・濃い空燃比 ……… 冷寒時のエンジンで燃料を噴射すると、燃焼室壁面やバルブなどに液滴が付着したままになります。このため実際の燃焼反応で使う燃料量が減少します。空燃比を14.7→11程度に濃くします。●アイドル状態での暖機では、駆動伝達系は暖機されないエンジンの駆動力を車輪に伝達する変速機、デフ（ディファレンシャルギア）、等速ジョイントなどは、走行負荷を与えないと、内部のオイルが攪拌され、粘度が低くなりません。つまりアイドル状態の暖機運転では、エンジンのオイルだけは、粘度低下しますが、駆動伝達系のオイルの粘度は低下しません。このためアイドル状態で暖機運転したあとに、暖機が終了したと思って、高速運転をすると、たいへん燃費が悪い状態になります。●暖機時間が長いと？暖機を長い時間やっていると，下記の3つの問題が起きます(1) エンジンの摺動隙間が大きくなったまま使うことになります … 燃焼室のシールが悪いので，未燃ガスが多く排出されます(2) 未燃ガスがエンジンのクランク室に入り，オイル中に混入します … オイルが燃料により希釈され，オイル寿命が短くなり，オイル粘度の低下で，摺動部が金属接触し，エンジンが痛みます(3) 燃焼室の吸入弁やその周辺にデポジットが付きます … 空燃比で燃料が濃い状態が長いので，エンジン内部が汚れ，エンジン寿命が短くなります●エンジンは？暖機時，いきなり1500rpmくらいに回すわけですから，エンジン側でも対応しています。最近，低粘度の0W-20オイルが一般的なので，メタルも細い溝を設けてオイル保持力をあげています。●暖機が望ましい場合外気温が，マイナス10℃以下の場合には，暖機がのぞましいです。ただ水温計が少し動き出したら，暖機は終了し，走行してください。ただこのような極寒の環境の場合，通常，リモコン・エンジン・スタータなどを使い，車室内が十分，暖房されてから搭乗される場合が多いとおもいます。これはエンジンなどの車両を保護するというより，搭乗者の健康を考えてのことです。●まとめ現在のクルマでのアイドル状態での「暖機運転」は不要です。より正確に言うと、エンジンの自動制御により、昔のクルマのような暖機運転状態にできません。また駆動伝達系のフリクション低減も無理です。アイドル状態のようにエンジンに負荷がかかっていない状態の空燃比で使うのは，燃焼室内をひどく汚します。つまりエンジンを劣化させます。エンジン始動後は、停止暖機をしないで、エンジン負荷をかけないように運転すれば良いことになります。ご参考になれば幸いです。

Q.13

何から解決していいかわかりません。法律に詳しい方、知恵をおかし下さい。俺が子供...

何から解決していいかわかりません。法律に詳しい方、知恵をおかし下さい。俺が子供を面倒みるから。と、私が家を出る形で離婚し２年半がたちました。離婚の原因は、たび重なる浮気、ギャンブルですが、子供の面倒はよくみてくれました。現在の元旦那と子供の住まいの賃貸マンションの契約時に私の父の経営する会社名で契約し、当時、社員扱いであった私が連帯保証人となって借りました。最近になり、３００万近く（私が出てからの約２年間分？）家賃が滞納しているといきなり大家が雇った弁護士から支払い請求が父の所と私の所にきました。父は現在、病で倒れ入院中、会社は解散してます。住んでる元旦那は全く払う意思がないようでまた、出ていくお金もないようで開き直ってます。子供の養育費などの取り決めは明確にかわしていませんが、習い事、その他生活費など含めて私が稼ぐ４/5は、子供達の為にあててます。元旦那は、多少の生活費、食費、光熱費などは払っているようですが、父子手当、子供手当、など出ているはずですが、酒、煙草、ギャンブル、女にはまっている形跡があり、殆ど育児放棄の状態です。（子供は中学生なのである程度自分たちで、できますが学校行事など私が参加してます。）母の方で連帯保証人にはなれないと更新時に不動産やには伝えたがそのままになっているようで高齢の母は父の代わりに弁護士からの連絡を受け滅入ってます。法テラスで相談してみましたが、あなたは家をでたのだから子供のことを考えるより自分のことといわれましたが高額な貯金は、ないしこれ以上家賃を肩代わりすることはできません。私が行動を起こす＝子供たちを追い出すことになるようで本当にどうしていいかわかりません。元旦那は私からの電話やメールに全く応じることはなく、話ができません。ちなみに元旦那は、元不動産の経験があり、この手の問題はどうすればいいのか、わかっているはずなのに全く応じてません。家賃滞納、子供のこと、連帯保証人変更など色々あるのですが、何からどのように、誰に相談していいのかわかりません。法的には私が連帯保証人だし払わなくてはいけないのはわかってます。が、住んでる元旦那に払わせることはできないのでしょうか？こんなに高額になるまで連絡もらえなかったことにも疑問を感じますが、その辺は仕方ないのでしょうか？泣いても仕方ないのですが本当にどうしていいか・・長文になってしまい。読んで下さった方ありがとうございました

A.13

何から解決していいかわかりません。法律に詳しい方、知恵をおかし下さい。俺が子供のベストアンサー

どうしてそこに無関係のあなたのお母さんがでてくるか不明ですが、いまでも会社名義で借りているままなのでしょうか。会社がすでに存在していないなら、架空の法人との契約更新は無効ですから、無効な契約に基づくあなたの連帯保証債務も無効と見なされる場合がありますので、よく確認した方がいいと思いますよ。架空法人名義なら、実際にそこに住んでいる人が債務者であって、元夫の保障人になっていないのならあなたには債務はないはずです。あなたの話だけでは、正確な事情がわからないので、そのように都合の良い話にはならない可能性が高いですから、法テラスに表面的な相談をするのではなく、腰を据えて専門家にしっかり相談されることをお勧めします。それでも法テラスのアドバイスは的確です。子供さんが気の毒という理由から頭が離れないのでしたら、あなたはどんな結果になったとしても家賃の肩代わりをする以外の選択肢はありませんので、誰かに相談しても何も解決しないと思います。

Q.14

現在46歳で年収840万です。みなさんの年収はどのぐらいなのでしょうか？当方、部長...

現在46歳で年収840万です。みなさんの年収はどのぐらいなのでしょうか？当方、部長をしておりまして、管轄部署は6部署で、部下数合計は150名以上となります。給与は、月給70万円（税込）の年俸840万円（70万円×12か月）です。20代で結婚しましたが、数年で離婚をし（子供なし）、現在独身で賃貸マンション住まいです。仕事は日々経営者と大勢の部下との板挟みで胃の痛む思いで過ごしています。休みは完全週休2日ですが、休日は仕事の疲れと精神的なストレスで、何もする気になれず寝てばかりで過ごしています。これで家庭でもあれば、プライベートも充実するのかもしれませんが、日々仕事の事で頭が一杯で、現在は再婚などもする気力がない状態です。最近は、給料が安くても一般職で働いたほうが良いのだろうか？などと考えることもしばしばで、転職なども真剣に考えたりする事もあります。恐らく職場ではバリバリ仕事をする鬼部長的な存在だと思うのですが、一人になると非常に大きな無気力感に包まれてしまいます。このような状況で年収840万円という数字は妥当な数字なのでしょうか？また、同世代の方々の年収はどの程度なのでしょうか？？

A.14

現在46歳で年収840万です。みなさんの年収はどのぐらいなのでしょうか？当方、部長のベストアンサー

性別が書かれていませんが男性と仮定してお答えします。私は20代♀なので、お給料についてはよく分かりませんが、最近は20才くらい歳の離れた夫婦が流行っていますよ。うんと若い女性と再婚…とまではいかずとも、とりあえずお付き合いしてみてはいかがですか？回答になっていなくてすみません。

Q.15

賃貸マンションの経営はどういう状況でしょうか？新築の賃貸マンションを建設して経...

賃貸マンションの経営はどういう状況でしょうか？新築の賃貸マンションを建設して経営しようと思います。土地は自己所有。建設費は9100万円＋消費税、諸経費は180万円で、自己資金なし、9800万円を借り入れて、金利1.9％、25年返済で考えています。鉄筋コンクリート造総戸数12戸で、平均家賃駐車場共益費込6万円です。この計画で問題ないでしょうか？

A.15

賃貸マンションの経営はどういう状況でしょうか？新築の賃貸マンションを建設して経のベストアンサー

よほど賃貸需要のある地域なら良いのではないですか？ただ駐車場共益費込みで6万って事はあまりお世辞にも需要の高い地域とは思えませんが。毎月40万近く返済でフルに入っても72万。空室率や経年での家賃低下で約７０％としたら50万しか手元に残らない計画ですね。そこから事業税、固定資産税、償却資産税、所得税を払ってさらに修繕の積み立てですね。とうていメリットが感じられません。建築当初は空室も少なく家賃も満額で受け取れますので当初5年?10年はましだと思いますけどその後は空室と修繕のリスクにおびえながら暮らす事になりませんか？あと、解体に４００?５００万位かかります。その分も収益出さないと基は取れません。地域的に他に転用が厳しいのであれば木造で世帯５００万の８世帯、ペット対応物件で諸費用込みで４３００万、支払い２０年で月２２万円。広さが変わらなければ家賃は大きく変わりませんので６万として月４８万の収益とかで考えた方が良さそうな気がします。手取りは下がりますけど２０年で完済できますし経済情勢の変化に対応しやすいものと考えます。（人工が大きく増えるとか外国人を大幅に受け入れるとかでも無ければ人口はへりますので長期にわたる投資はリスキーです）もちろん家賃保証を謳う会社もありますが借り上げの家賃が安いし入居状況で家賃は下がります。その会社が無くなれば大変です。

　　

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